大唐地产上市“补血”踩红线，规模目标与长三角机遇

以一张“蓝脸的窦尔敦盗御马”脸谱作为品牌标识，大唐集团控股(股票代码02117.HK，以下简称“大唐地产”)在房地产行业中颇有辨识度。

上市后的首份年报，大唐地产成绩如何?2020年，其营收105.88亿元、净利润9.49亿元，同比增加30.6%、51.4%;毛利和毛利率分别为26.96亿元及25.5%。

得到上市后的资金补给，在大唐地产最新的负债指标中，已有两项满足监管要求的“三道红线”标准。而在IPO之前，大唐地产就曾用三年半的时间，将净负债率由2017年的超1000%，降至2020年中期的128.5%。

与曾经的招股书一样，在本次年报中，其也并未披露具体的销售数据。而据第三方机构克而瑞发布的《2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，大唐地产全口径金额445.1亿元，排名第73位。

对于这样一家中等体量且刚上市不久的房企来说，保持规模增长更加重要。于年报中，大唐地产清晰阐释了其在房地产业务上的“2+1+X”的区域布局战略，“深耕长三角”是一大重点。

净负债率骤降与少数股东权益增近14倍

大唐地产成立于1984年，此前“三战IPO”最终于2020年12月登陆港交所，至今上市仅约三个月。

成功登陆资本市场的大唐地产，募集资金净额共12.6亿元。年报显示，截止期末现金及银行结余尚有56.6亿元，同比增长38.2%。

在上市之前，大唐地产就曾快速去杠杆。通过聆讯后资料显示(以下简称“资料”)，2017年至2020年中期，其净负债率分别为1087.9%、408.8%，119.2%、128.5%，整体呈下降趋势但仍处高位。

大唐地产称，主要系公司从2017年开始保留盈利持续增加，2019年股东注资增加，并使用盈余偿还现金贷款所致。

而截至2020年末，大唐地产净负债率同比下降60.5个百分点至58.7%，现金短债比为1.3，已达标监管要求;同期，剔除预收账款的资产负债率77.7%，并未达标监管要求。

年报显示，截止期末，大唐地产的有息负债总额为103.14亿元，同比增长32.69%。其中，短期借款26.67亿元，占总借贷的比重约为25.8%。

根据净负债率的计算公式，借贷总额减少，现金余额增加，同时权益总额大幅增加，三者合力将带来净负债率的大幅下降。

年报显示，截止2020年末，大唐地产的权益总额为79.22亿元，同比增加157%，这是其净负债率“腰斩”的主要因素。

其中，归母权益49亿元，同比增长约70.1%;少数股东权益30.2亿元，同比增1358.9%。

被摊薄的股东利润与下降的毛利率

除了外界颇为关注的负债问题，细究大唐地产的年报，在营收和净利润大涨的背后，归母净利润却仅“略微上涨”，毛利率则有所下滑。

2020年，大唐地产营收106亿元，同比增加30.6%。收入来源以物业销售所得收入为主，营收贡献比达95.5%，较2019年同期增加30.1%至101.09亿元。

同期，大唐地产净利润为9.49亿元，同比增长51.4%.其中，归母净利润7.15亿元，同比增长0.72%;少数股东损益由-0.83亿元增至2.35亿元，涨幅235%。

值得注意的是，少数股东损益为2.35亿元，占同期总净利润的24.6%;与2019年的亏损0.83亿元相比，存在高达3.18亿元的差值;与前述提到的少数股东权益38.15%的占比，也存在着约14个点的剪刀差。

期内，大唐地产毛利为26.96亿元，同比增长23.4%，主要系年内交付项目增多所致;同期毛利率为25.5%，同比下降1.5个百分点，系2019年公司交付了几个较高毛利率的物业项目。

往期数据显示，2017年-2019年间，大唐地产的毛利率分别为24%、27.8%、27%。2020年中期曾降至23.3%，创下低值。

规模目标与长三角机遇

对于一家新上市企业而言，做大规模非常重要。2020年大唐地产通过公开招拍挂和合资合营等多种拿地方式，共拿下44幅土地，总规划建筑面积为839万平方米。

截至2020年末，大唐地产在包括北部湾、京津冀、长江中游、长三角等六大经济区，共拥有123个处于不同开发阶段的地产项目，总土地储备约为2044万平方米。

值得注意的是，在大唐地产此前披露的资料中，截止去年8月末的土地储备达1117.6万平方米。换言之，在去年最后四个月时间里，大唐地产拿地达927万平方米，月均拿地超231万平方米，这一力度已超越众多头部房企。

此外，2020年，大唐地产合营、联营的投资约47.7亿元，同比增长215.9%。这一数据，则体现了大唐地产合作开发力度加大。

在年报中，大唐地产阐释了其在房地产业务上的规划，即遵循“2+1+X”的区域战略布局。

其中，“2”指深耕聚焦海西、北部湾2个城市群;“1”指重点拓展的长三角区域;X则是对成渝、长江中游等经济优质的都市圈进行慎重布局。

长三角区域是大唐地产重点发展区域之一，为此，去年11月大唐地产就曾宣布将在上海设立第二总部。

数据显示，2020年大唐地产仅在长三角区域，其新增土储就达到169万平方米，占年度新增土储比例的20%。

大唐地产在年报中提到，在开疆拓土的同时，还将以“平台化战略”与“产品力”提升双轮驱动为主线，实现业绩的再增长。

与此前的招股书一样，在本次年报中，大唐地产也并未披露其销售数据。而据第三方机构克而瑞披露的数据，大唐地产2016年至2019年的全口径金额由86.1亿元增至339.5亿元，复合年增长率40.92%。

2020年，这一指标为445.1亿元;位列行业第73名，是近五年来的最好成绩。

公开报道则显示，总裁郝胜春曾于2018年时就表示,未来三年将冲击500亿元销售目标;2019年，目标再次升级为“三年冲千亿，进入全国房企50强”。

据金融界、观点地产网等多家媒体报道，大唐地产现在的目标，是在“十四五”期间(2021年到2025年)，达到千亿的销售金额。

传知名职业经理人加盟，公司高层系福信背景

而如今，伴随着房地产行业已经进入了管理红利时代,如何优化组织结构，最大化提升组织效率，成为房企的必修课。其间，“人”这一要素颇为重要。

3月17日，据多家媒体报道上坤地产(HK:06900)原副总裁佟文艳加盟大唐地产。

公开资料显示，佟文艳此前曾任职于绿地集团、旭辉控股、泰禾等公司，2018年11月加入上坤地产，于2020年3月被委任为副总裁，负责上坤品牌、销售、营销管理及客户关系。

上坤地产于2010年由朱静在上海创立;2016年，上坤走出上海逐步布局核心经济圈;2020年11月，上坤地产登陆港交所，至今也仅约四个月的时间。

搜狐财经就“佟文艳加盟大唐地产”这一消息，曾多次通过大唐地产包括投资者联络电话、工商注册邮箱等在内的多种方式与其联系，以证实上述消息的准确性，但截止发稿，均无回复。

大唐地产在1984年由余英仪创立之后，以独具特色的“蓝脸窦尔墩”为品牌形象，从厦门起家发展成为一家全国布局的房企。

最早在2009年，大唐地产就曾计划在香港上市，但这一切随着2008年8月余英仪意外去世被搁浅。同在2009年，大唐地产被福信集团并购，成为后者旗下地产品牌，福信集团大股东、实控人黄晞(2012年以财富90亿元登胡润女富豪榜第15位，为当年福建首富)由此成为大唐地产的新主人。

据大唐地产IPO后的股权结构，黄晞对大唐地产持股58.34%，吴迪持股15.91%，董事及高级管理层持股0.75%，剩余的25%股权由公众持有。而自2011年起，黄晞便退居“幕后”，吴迪(现任福信集团法定代表人、董事长、总经理)走向台前。

在大唐地产上市平台的董事会成员名单中，吴迪任执行董事兼董事长;其余三名执行董事中，有两名系福信系背景;两名联席公司秘书中的一人，也曾在福信集团旗下公司任职。

管理层成员名单中，大唐地产的一名总裁和三位副总裁，在加入公司前均曾在厦门信地(福信集团持股95.50%)任职过，负责信地不同业务板块工作。

履历资料显示，上述高层管理团队均拥有20年以上的房地产开发经验。虽曾在福信系公司任职过，但并非是福信集团的家族成员，系职业经理人背景。

对于上市仅约三个月还尚在400亿规模阵营中的大唐地产而言，在“规模目标”和“财务安全”之间，其仍需寻找到一条符合自身特点的扩张发展之路。